НОРД. Торговое холодильное и морозильное оборудование -> Статьи -> 16.08.2010 - Холодный сегмент: обзор рынка холодильных и морозильных складских помещений

Москва как крупнейший город России является главным потребителем продуктов питания, которые привозят из других регионов страны и импортируют из-за границы. Для большой их части требуются холодильные склады. Склады такого типа также востребованы для хранения лекарств и косметических средств. До 2004-2005 годов абсолютное большинство холодильных складов Москвы относилось к старым постройкам советского периода, и активное развитие сегмента качественных холодильных складов началось совсем недавно.


Хватает ли холода бизнесу? Обзор рынка холодильных и морозильных складов Московского региона.

До 2004-2005 годов абсолютное большинство холодильных складов Москвы относилось к старым постройкам советского периода, и активное развитие сегмента качественных холодильных складов началось совсем недавно. В сегменте холодильных складов девелоперов привлекают более высокие (относительно сухих складов) арендные ставки и тесная связь с достаточно стабильными секторами, такими как продукты питания и напитки, лекарственные препараты, невзирая на то что для данного сегмента характерны дополнительные риски (высокая стоимость строительства, жесткие требования потенциальных арендаторов). Как показал опыт 2009 года, даже в кризисный период спрос на холодные склады остается достаточно стабильным.

article5.16.08.10

Низкотемпературные складские помещения

Большая часть продуктов питания, поставляемых в Москву, лекарства и косметические средства требуют хранения при особых температурных режимах. Для этого требуется значительное количество холодных складов. Стоит учитывать, что структура данного рынка коммерческой недвижимости в России имеет свои особенности. Рынок качественных низкотемпературных складских помещений — это относительно новый сегмент, в котором до 2005 года более 85 % составляли овощебазы и хладокомбинаты советских времен. Из-за специфичности данного рынка аналогичной, существующей для сухих складских помещений для низкотемпературных складов классификации нет. На практике современные складские помещения на первом этаже здания с высотой потолков от 8 м, наличием специализированной зоны погрузки относят к низкотемпературным складам класса А. Реконструированные и переоборудованные помещения (необязательно на первом этаже) с высотой потолков до 8 м относят к помещениям класса В. Низкотемпературные склады в нереконструированных производственных помещениях, хладокомбинатах советской постройки относят к классу С и ниже. Следует отметить, что отсутствие сложившейся классификации холодильных складов характерно и для некоторых развитых рынков. На рынке США крупнейшем по общему объему, также не существует официально принятой классификации — как правило, класс определяется характеристиками конкретного здания.

Низкотемпературные складские помещения разделяются по температурному режиму, который они предоставляют. Cклады делятся на холодильные (с плюсовой температурой или около нуля) и морозильные (с температурой ниже -15 °С).

article4.16.08.10 article3.16.08.10

 

Что имеем

Общее предложение коммерческих низкотемпературных площадей Московского региона (Москва и Московская область) составляет порядка 550-570  тыс. кв. м. Примерно половина предлагаемых в столице холодных складских площадей относится к смешанным складам то есть предоставляющим как холодильные, так и морозильные помещения. Около 37 % площадей предлагается в морозильных, и 11 % — в холодильных складах. Однако по качеству более половины предложений составляют помещения требующие ремонта и реконструкции - хладокомбинаты, овощехранилища, мясокомбинаты и молокозаводы советской постройки. Такого рода помещения составляют более половины предложений.
Активное развитие качественных холодильных складов как отдельного сегмента началось четыре-пять лет назад, когда их доля превысила 15 % от общего объема рынка. На конец 2009 года этот показатель достиг 40 %, около 220-230 тыс. кв. м (27 % приходится на класс А, 13 % — на класс В).

Современные, отвечающие международным стандартам хранения помещения, предоставляются, как правило, в холодильных складах логистических операторов либо в реконструированных помещениях производственных компаний.
География предложения низкотемпературных складов в основном определяется расположением московских хладокомбинатов, мясокомбинатов, молокозаводов. Большая часть складских площадей данного типа сосредоточена в южной и северо-восточной частях Москвы и Московской области. Около 40 % рынка (220-250 тыс. кв. м) холодильных и морозильных складов сосредоточено в Москве и ближайших к столице складских комплексах (5-7км от МКАД). Это связано со спецификой транспортировки товаров.

Затраты на строительство низкотемпературных объектов в 2-2,5 раза выше, чем сухих складов. Этим объясняется относительно низкий объем нового строительства в данном сегменте. Среди удорожающих факторов — нестандартные материалы стен, системы вентиляции и непосредственно холодильное оборудование. Особенно это касается складских помещений глубокой заморозки, так как их конструктивные характеристики существенно отличаются от сухих. Для складов-холодильников чрезвычайно важна бесперебойность питания, так как отключение электричества может привести к размораживанию и порче товара В связи с этим девелоперам приходится устанавливать резервные электрогенераторы. На некоторые склады для этой цели проведено несколько независимых линий электропередач. К тому же у большинства девелоперов мало опыта в реализации низкотемпературных объектов. Низкотемпературные склады — достаточно специфический сегмент коммерческой недвижимости. Крупным производственным  и  торговым  компаниям бывает сложно найти помещения подходящие их требованиям по удаленности от производствен ных баз или дистрибьюторских центров, температурным режимам, объему. Это является одной из причин появления на рынке большого количества складов -собственников Nestle, Сampina, Ehrman, X5 Retail Group, Очаково и другие уже имеют собствен­ные низкотемпературные складские помещения рядом со своими производственными мощностями.

Спрос стабилен

Востребованность холодных складских помещений обусловлена прежде всего наличием спроса конечного потребителя на продукцию, требующую особых температурных режимов хранения. С ростом доходов населения происходят качественные изменения в образе жизни людей: многие предпочитают не готовить дома, а питаться в кафе и ресторанах или использовать полуфабрикаты. При этом растет потребление охлажденных или замороженных продуктов. Спрос на такого рода продукты оставался стабильным даже в условиях кризиса. Благодаря этому холодильные склады продолжают пользоваться устойчивым спросом. Москва является главным потребителем пищевых продуктов (мясо, рыба, молочная продукция), лекарственных препаратов, требующих особых температурных режимов, которые завозятся сюда изо всех регионов России и импортируются из других стран, что стимулирует спрос на холодные складские помещения.
Основным отличием спроса в этом сегменте коммерческой недвижимости является его четкая сегментация по отрасли деятельности арендатора, которая накладывает жесткие требования на такие характеристики склада, как температурный режим и влажность; энергосберегающее оборудование; системы циркуляции воздуха; удаленность от точек сбыта продукции; требования к материалам отделки внутренних стен склада, обусловленные СНиПами; требования санэпидемслужбы.
Тип хранимого товара определяет необходимый температурный режим. Для каждого товара он индивидуален (см. таблицу).

article_16.08.10


Спрос именно на качественные «холодильники» рос с развитием экономики. При этом конечный потребитель стал избирательнее в выборе продуктов питания. К тому же иностранные торговые компании, приходя на отечественный рынок, предъявляют более жесткие требования к условиям хранения своих товаров. Это приводит к увеличению спроса на холодильные площади международного класса. Для оптовых торговых операторов, как правило, требуются универсальные склады, поддерживающие разные температурные режимы от +5 до 18 °С, для хранения большого ассортимента продукции. Крупным производителям мясной продукции зачастую требуется железнодорожный доступ. Также весьма специфические санитарные требования предъявляются со стороны фармацевтических компаний. Размер запросов на холодильные склады обычно варьируется от 1-3 до 10 тыс. кв. м в зависимости от требований конкретного арендатора. Самыми активными  арендаторами  являются торговые операторы и производители продуктов питания (почти по 40 % каж­дый от всех арендованных площадей). Большая часть холодных площадей (72 %) арендуется отечественными компаниями. Крупные компании со сложной логистикой нуждаются в современных качественных складах. Из-за специфики требований компании либо строят склады сами, либо заключают с девелоперами договоры на строительство под заказ. Сегодня большинство небольших компаний размещаются в складах класса B и ниже и довольны существующим предложением. Однако перепрофилирование и вывод части промышленных объектов за черту города согласно генеральному плану города Москвы приведет к уменьшению предложения таких складов. В последние годы уже был выведен ряд хладокомбинатов (№ 1, № 3 № 21, Бирюлевский), а новое строительство современных холодильных складских площадей остается ограниченным. В связи с этим возникает дополнительный дефицит площадей в данном складском сегменте, в особенности морозильных складов. Кроме того, одной из особенностей спроса на данный сегмент складской недвижимости является его сезонная составляющая. Продажи некоторых групп товаров, таких как напитки, мороженое, овощи, фрукты и так далее, зависят от времени года. Соответственно, потребность компаний в холодильных складах также варьируется в зависимости от времени года. Это отражается в особенностях условий аренды. Компании с сезонным бизнесом могут арендовать склады на срок от 1 до 11 месяцев. Есть спрос — будет предложение.  Ставки аренды на качественные низкотемпературные складские площади в среднем в два раза выше, чем на сухие склады, и составляют 6100-7700 руб. / кв.м. / год (200-270 долл.), не включая НДС.

В связи с нехваткой холодильных и морозильных складов, соответствующих международным стандартам, разница между уровнями арендных ставок на сухие и холодильные склады будет увеличиваться.
По состоянию на конец 2009 года доля свободных площадей на рынке составляла около 10 %, но летом этот показатель опускается до 5 %. Для холодильных складов это является большим дефицитом, чем для сухих, так как низкотемпературный склад может подойти ограниченному кругу потенциальных арендаторов, поскольку в данном сегменте нет такой универсальности помещений, как в сухих складах.
В связи с сезонностью данного рынка сроки аренды д ля разных типов арендаторов могут существенно отличаться. Для компаний, чья активность равномерно распределена в течение года, они составляют до четырех-пяти лет. Для организаций, связанных с сезонным бизнесом (мороженое, фрукты, овощи), предлагаются договоры на срок от 1 до 11 месяцев.

Итак, холодильные складские помещения международного класса — новый сегмент для России, который начал развиваться только с 2004-2005 годов, демонстрируя ежегодный рост на 30-40 % Из-за особенностей объектов данного сегмента в нем не сложилось четкого деления по классам и температурным режимам. Спрос на низкотемпературные склады обуславливается потребностями конечного потребителя. Они необходимы для хранения жизненно важных групп товаров, таких как продукты питания и лекарства. Основными арендаторами являются торговые компании, производственные компании и HoReCa (отели, рестораны, кафе). Благодаря устойчивости спроса на продукцию этих секторов потребность в холодных складах оставалась стабильной, несмотря на кризис. При этом в отличие от рынка сухих складов в сегменте холодных складов по-прежнему сохраняется дефицит качественного предложения.

Кроме того, данный рынок подвержен влиянию сезонного фактора, что обуславливает сезонные колебания доли свободных площадей, широкое разнообразие сроков аренды для разных типов арендаторов и достаточно гибкие условия договоров.

Сегмент холодных складов остается достаточно привлекательным для девелоперов, несмотря на существующие риски (высокая стоимость строительства, жесткие требования потенциальных арендаторов). Спрос на него достаточно стабилен, так как он обслуживает сферы продуктов питания, напитков, лекарственных препаратов, то есть сферы, жизненно необходимые для человека. Высокие затраты на строительство, короткие договоры аренды в этом секторе делают предварительные договоры аренды предпочтительными для девелопера Это стимулирует девелоперов искать пути снижения рисков, делая рынок низкотемпературных склад­ских помещений менее «холодным».

article2.16.08.10


Материалы предоставлены журналом "Торговое оборудование в России" 

В статье использованы экспертные данные компании Jones Lang LaSalle  

www.torg.ru 




       2006 г. Copyright Фирма ‛НОРДтел. /495/ 744-06-37