НОРД. Торговое холодильное и морозильное оборудование -> Статьи -> 13.02.2018 - Итоги 2017 года и прогноз на 2018 год на рынке складской недвижимости РФ.

Международная консалтинговая компания CBRE, подвела итоги текущего года и проанализировала основные тенденции на рынке, складской недвижимости, а также определила перспективы 2018 года.



После трех лет спада экономики, в 2017 году ВВП впервые продемонстрирует положительный рост на уровне 2,1%, который, согласно официальным прогнозам, продолжится в 2018 году. Укрепление макроэкономических показателей, включая снижение ключевой ставки, а также рост ВВП, дает основания надеяться на улучшение условий банковского финансирования и последующее возобновление строительной активности.

Стабилизация экономической ситуации создала предпосылки для усиления деловой активности на рынке складской недвижимости. Многие компании, ранее занимавшие выжидательную позицию, вернулись к реализации своих складских проектов.

Объём сделок по итогам года превысил ожидания на 100 000 кв. м и составил порядка 1,1 млн кв.м, что на 10% превышает результаты 2016 года. В то же время спрос укрупняется – растёт объём сделки в среднем по рынку и продолжается активность в сегменте больших сделок.

Драйверами спроса в прошедшем году в равной степени выступили все сегменты-потребители складских площадей (ритейлеры, дистрибьюторы, логисты, а также компании производственного сектора), что говорит о системности роста спроса. Отдельно стоит отметить активность компаний сегмента e-commerce, которая вернулась на докризисный уровень 2012-2013 годов – 252 000 кв.м складских площадей было арендовано и куплено онлайн-ритейлерами.

Объёмы строительства в 2017 году существенно сократились. Снижение строительной активности произошло за счёт минимизации спекулятивного девелопмента. Основу нового предложения составляют проекты, которые изначально строились под клиентов, либо очередные фазы существующих логистических парков, реализация которых возобновлялась в связи с появлением клиентов. 71% нового строительства было законтрактовано до ввода в эксплуатацию.

В то же время в его структуре произошли существенные изменения: средняя площадь вакантного блока сократилась с 15 400 кв.м по состоянию на конец 2016 года до 11 500 кв.м в 2017. Избыток предложения, присутствующий на рынке, на сегодняшний день равномерно распределён по Московской области: на рынке больше нет огромных пустующих зданий. Ставки аренды, продемонстрировавшие минимальные значения в конце 2016 года и начале 2017 года, в I квартале увеличились до 3 500 руб. за кв.м, после чего стабилизировались на этом уровне, который сохранился в течение всего 2017 года.

Ещё одной интересной тенденцией на рынке в прошедшем году стало продолжение качественного развития складской недвижимости. Требования к складским помещениям со стороны арендаторов и покупателей меняются с развитием их логистики. Девелоперы, в свою очередь, проявляют большую гибкость в работе с клиентами, активно улучшая и кастомизируя свой продукт.

В первую очередь это касается технологий строительства самих складских зданий. С одной стороны, на рынке присутствуют качественные стандартизированные склады в минимальной комплектации, которые предлагаются по довольно низким ценам и могут быть построены в сжатые сроки – от 6 месяцев. С другой стороны, продолжает развиваться и совершенствоваться сегмент built-to-suit зданий: мультитемпературные склады для продуктовых ритейлеров, узкие и вытянутые склады с большим количеством доков и парковочных мест для транспортных компаний и онлайн ритейлеров. Кроме того, девелоперы улучшают дополнительную инфраструктуру: в логистических парках появляются столовые, гостиницы, шаттлы для доставки персонала от ближайших ж/д станций.

   

На рынке был анонсирован ряд новых крупных проектов ключевых системных девелоперов. Логистические парки запускаются на таком исторически дефицитном направлении, как Новорижское шоссе: логистический парк «Ориентир Запад» от девелопера Ориентир - общая площадь 400 000 кв.м; и проект PNK Парк Новая Рига от PNK Group общей площадью 300 000 кв.м. Также остаются востребованными новые площадки в интересных локациях на уже насыщенных складскими площадями направлениях Подмосковья: PNK Парк Коледино (52 000 кв.м) на Симферопольском шоссе, а также ещё два проекта от PNK Group на Новорязанском шоссе – PNK Парк Жуковский (500 000 кв.м) и PNK Парк Софьино (34 000 кв.м).

В новом году предполагается дальнейший рост рынка, в первую очередь, укрепление спроса. Годовой объём сделок ожидается на уровне 1,2-1,3 млн кв.м – помимо конъюнктурного усиления спроса, на рынке также присутствует ряд компаний-конечных пользователей с планами по расширению логистики на следующий год. Объёмы строительства останутся на уровне, сопоставимом с результатами 2017 года. На рынок должно выйти около 600-700 тысяч кв.м, большая часть новых площадей будет строиться под клиента. Вероятно постепенное сокращение доли вакантных помещений до 9,5%. Ставки аренды и цены продажи, скорее всего, будут сохраняться на текущем уровне.

На региональных складских рынках, которые становятся важной составляющей российского складского рынка, наблюдается активное развитие. Объём спроса растёт последние два года и по итогам 2017 года должен составить около 450 000 кв.м, что составляет 25% всех сделок уходящего года. Основу спроса в регионах продолжают генерировать крупные компании продуктового ритейла. Девелопмент на этих рынках по большей части ориентирован на built-to-suit проекты, востребованные этим сегментом, нежели на спекулятивное строительство. Если рассматривать отдельные рынки, в особенности города-миллионники, то во многих регионах качественных свободных складских площадей практически нет. Как следствие, арендные ставки на таких рынках достаточно комфортны для девелоперов и зачастую оказываются выше ставок аренды в Московской области.

Источник




       2006 г. Copyright Фирма ‛НОРДтел. /495/ 744-06-37